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Entfall von Miete- und Pacht auch für Betreiber von Sportanlagen?

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Allein die Bundeshauptstadt Wien hat rund 9,8 Millionen Quadratmeter Sportflächen (ohne Donauinsel, Marchfeldkanal, Prater etc.). Insgesamt gibt es mehr Sportflächen, als die Fläche der 5 kleinsten Bezirke zusammen. Nun haben die Folgen der COVID-19 Pandemie auch die Immobilienwirtschaft erreicht.

Die Frage, inwieweit Mieter und Pächter von Geschäftsräumen, die von der behördlich verfügten Schließung u.a. von Sportbetrieben betroffen sind, zu einer Mietzinsbefreiung bzw. –minderung berechtigt sind, hat medial bereits breite Aufmerksamkeit erfahren. Die derzeitige Situation ist nicht nur für die betroffenen Mieter und Vermieter neu, sondern auch für die Gerichte. Vieles wird am Ende des Tages von deren Entscheidung abhängen, ob und in welcher Höhe eine Mietzinsminderung gerechtfertigt ist.

Definition der Sportstätte

Der Artikel beschäftigt sich konkret mit den Auswirkungen der COVID-19 Pandemie auf die Mietzinsverpflichtung eines Betreibers von Sportanlagen. Diesbezüglich bedarf es einer näheren Erläuterung des Begriffes der Sportstätte:

Sportstätte ist ein Sammelbegriff für sämtliche Gebäude und Einrichtungen, die zur Ausübung von einer oder mehreren Sportarten dienen. Meist gehören zu Sportstätten neben den Anlagen zur sportlichen Betätigung auch Tribünen für Zuschauer.

Schon anhand dieser sehr allgemein gehaltenen Definition lässt sich erkennen, dass der Betreiber – zumeist der Sportverein – einer Sportanlage, neben der für die Ausübung der Sportart notwendigen Flächen, auch andere vom täglichen Sportbetrieb unabhängige Bereiche unterhält. Darunter können beispielsweise neben den Büros auch eine Kantine oder Lagerräume für sämtliche Materialen fallen.

Miete und Pacht trotz behördlich angeordneter Schließung?

Auch wenn derzeit immer wieder schlagwortartig zu lesen ist, dass in Zeiten von „Corona“ keine Miete zu bezahlen ist, bilden stets die Umstände des Einzelfalles, insbesondere aber auch die Vereinbarungen des Mietvertrages, die Basis für etwaige Ansprüche. Betreiber von Sportanlagen, deren Tätigkeit durch die gegenwärtige Situation beeinträchtigt wird, kommen von Gesetzes wegen Möglichkeiten der Mietzinsminderung bis hin zur gänzlichen Mietzinsbefreiung zu. Das betrifft zumindest die Bereiche eines Sportbetriebes, die aufgrund behördlicher Anordnungen vollständig zu schließen sind, sodass die Möglichkeit einer Restnutzung gänzlich ausgeschlossen werden kann. Dabei gilt es jedoch zu beachten, dass die gesetzlichen Regelungen nicht zwingend sind und vertraglich abbedungen werden können. Es ist daher in jedem Einzelfall zu überprüfen, ob und inwieweit im jeweiligen Bestandvertrag vom gesetzlichen Modell abgewichen wurde.

Zu beachten sind auch die Unterschiede zwischen Miet- und Pachtverträgen. Bei (Betriebs)pachtverträgen, die über einen längeren als einjährigen Zeitraum abgeschlossen wurden, sieht § 1105 ABGB nur bei gänzlicher, nicht aber bloß bei beschränkter Brauchbarkeit eine Zinsminderung vor. Für die rechtliche Qualifikation, ob im konkreten Fall Miete oder eine Pacht vorliegt, sind die tatsächlichen Umstände und nicht die Bezeichnung im Vertrag ausschlaggebend.

Coronavirus als außerordentlicher Zufall

Rechtsgrundlage für einen Befreiungsanspruch sind die Bestimmungen des Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuches (ABGB), und zwar die §§ 1104 und 1105 ABGB.

Wenn „die in Bestand genommene Sache wegen außerordentlicher Zufälle, als Feuer, Krieg oder Seuche, großer Überschwemmungen, Wetterschläge, (…)“ gar nicht gebraucht oder benutzt werden kann, ist gem. § 1104 ABGB auch kein Mietzins zu entrichten. Bei einer nur noch teilweisen Nutzung entfällt der Mietzins gem. 1105 ABGB im Ausmaß und Dauer der Beeinträchtigung.

Es besteht kaum Zweifel, dass der Tatbestand des außergewöhnlichen Zufalls im Sinne des § 1104 ABGB in der vorliegenden Situation, nicht zuletzt aufgrund der von der Regierung beschlossenen Maßnahmen die zur Anordnung von Betretungsverboten geführt haben, als außerordentlicher Zufall anzusehen ist.

Ausmaß der Unbrauchbarkeit

Als weitere Voraussetzung für die Zinsminderung gilt die zumindest teilweise Unbrauchbarkeit bzw. Unbenützbarkeit des Mietgegenstandes. Die Frage, wann ein Mietgegenstand als (teilweise) benutzbar zu beurteilen ist, bedarf einer differenzierten Betrachtung:

  • gänzliches Betretungsverbot – Betreten zur Gänze verboten (§ 3 Covid-VO; zB Gastgewerbe)
  • teilweises Betretungsverbot – bestimmte Flächen sind betroffen (§ 2 Covid-VO; zB Betriebe mit Kundenbereich aber auch Freizeit- und Sportbetriebe)
  • kein Betretungsverbot – Mietgegenstände ohne Parteienverkehr (zB Büros)

Bei kompletter Schließung des Betriebes aufgrund der angeordneten Maßnahmen, wird auch der Mietgegenstand zur Gänze unbenutzbar. Dies gilt jedoch nur dann, wenn eine Restnutzung gänzlich ausgeschlossen werden kann.

Bei einem teilweisen Betretungsverbot wird darauf abzustellen sein, wie stark eine (objektive) Nutzung des Bestandsobjekts – zur Ausübung der sportlichen Aktivitäten – beeinträchtigt ist und zu welchem Zweck und Gebrauch der Bestandvertrag tatsächlich geschlossen wurde. Es wird im Einzelfall zu prüfen sein, inwieweit der Mieter/Pächter nicht doch eine beschränkte Brauchbarkeit behält, die einen gänzlichen Entfall des Bestandzinses ausschließt. Zu berücksichtigen wird sein, wenn etwa das Mietobjekt als Backoffice, Lagerfläche oder im Sportbereich auch für die sehr beliebten Online-Kurse dient.

Für die von der gesetzlich angeordneten Schließung betroffenen Bereiche, wie etwa Umkleideräume oder die Sportlerkantine – falls nicht doch für etwaige Mitarbeiter geöffnet – kann sich eine Minderung jeweils abweichend auswirken. Nicht jedoch für Bereiche über die kein Betretungsverbot angeordnet wurde und die nach wie vor genutzt werden können. Dabei ist auf eine objektive Nutzungsmöglichkeit abzustellen.

Höhe der Mietzinsminderung

Die Höhe der Mietzinsminderung ist jeweils einzelfallbezogen nach Ausmaß und zeitlicher Dauer der Untauglichkeit zum Gebrauch zu beurteilen. Dabei ist zu betrachten, inwieweit die tatsächlich noch mögliche Nutzung hinsichtlich dem normalerweise möglichen Nutzungsumfang zurückbleibt. Soweit also der Mieter einen zumindest noch beschränkten Gebrauch des Mietgegenstandes machen kann, ist der Mietzins auch noch teilweise zu bezahlen. Zu den weiter oben zitierten §§ 1104 und 1105 ABGB gibt es – soweit überblickbar – mangels vergleichbarer Ereignisse – erfreulicherweise – kaum aussagekräftige Judikatur.

Vorsicht bei der eigenmächtigen Einstellung von Mietzinszahlungen!

Der genaue Umfang eines möglichen Mietzinsminderungsanspruchs ist somit immer im konkreten Einzelfall auf Basis der konkreten Gebrauchsbeeinträchtigung unter Berücksichtigung der vertraglichen Grundlagen zu ermitteln. Der verkürzte Schluss, dass Geschäftsraummieter im Bereich des Handels, der Dienstleistungsunternehmen und der Freizeit- und Sportbetriebe, deren Betriebstätten unmittelbar von der (teilweise oder gänzlichen)„Sperrverpflichtung“ gemäß der Verordnung über vorläufige Maßnahmen zur Verhinderung der Verbreitung von COVID-19-Verordnung betroffen sind, jedenfalls einen gänzlichen Mietzinsbefreiungsanspruch hätten, ist deshalb mit höchster Vorsicht zu genießen. 

Disclaimer: Wir haben die Recherchen nach unserem besten Wissen und Gewissen durchführt, möchten aber klarstellen, dass es sich hierbei um keine Rechtsberatung handelt und wir deshalb auch keine Haftung übernehmen können. 

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Die Teilnahme an nationalen Meisterschaften

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Nationale Sportverbände sehen oftmals gewisse Teilnahmevoraussetzungen bzw -beschränkungen an nationalen Meisterschaften vor. Mit der europarechtlichen Zulässigkeit von an die Staatsangehörigkeit anknüpfenden Teilnahmebeschränkungen an nationalen Meisterschaften im Amateuersport beschäftigte sich nun auch der Europäische Gerichtshof (EuGH).

Mit dieser Frage hatte sich der EuGH am 13. Juni 2019 in der Rechtssache C-22/18 (TopFit und Biffi) auseinanderzusetzen. Den Ausgangspunkt des Verfahrens bildet eine Klage von Herrn Biffi, einem italienischen Staatsangehörigen, welcher seit 2003 in Deutschland lebt und leidenschaftlicher Läufer ist. Grund für seine Klage war die Änderung der Leichtathletikordnung durch den Dachverband der Deutschen Leichtathletikverbände (DLV). Demnach wurde das Teilnahmerecht an deutschen Meisterschaften für alle drei Kategorien von Athleten (nämlich junge Athleten unter 20 Jahren, junge Athleten im Spitzensport und Senioren) auf deutsche Staatsangehörige beschränkt. Der italienische Staatsangehörige Biffi konnte daher nur mehr „außer Wertung“ bzw „ohne Wertung“ an den Meisterschaften teilnehmen.

Sämtliche Meisterschaften sind grundsätzlich offen für alle Athleten, die die deutsche Staatsbürgerschaft und ein gültiges Startrecht für einen deutschen Verein haben.

So der Wortlaut der strittige Regelung des § 5.2.1. der Leichtathletikordnung.

Vereinbarkeit mit dem Europarecht?

Bis 2016 enthielt die Leichtathletikordnung zudem eine Regelung, wonach auch EU-Bürger unter bestimmten Voraussetzungen teilnahmeberechtigt waren. Diese Regelung wurde am 17. Juni 2016 ersatzlos aufgehoben. Fraglich war im gegenständlichen Fall daher, ob eine derartige Teilnahmebeschränkung an nationalen Meisterschaften auf deutsche Staatsbürger mit den Art 18 AEUV (Diskriminierungsverbot aufgrund der Staatsangehörigkeit), Art 21 AEUV (Unionsbürgerschaft) und Art 165 AEUV (Allgemeine und berufliche Bildung, Jugend und Sport) vereinbar ist.

  • Art 18 AEUV: Unbeschadet besonderer Bestimmungen der Verträge ist in ihrem Anwendungsbereich jede Diskriminierung aus Gründen der Staatsangehörigkeit verboten.
  • Art 21 AEUV: Jeder Unionsbürger hat das Recht, sich im Hoheitsgebiet der Mitgliedstaaten vorbehaltlich der in den Verträgen und in den Durchführungsvorschriften vorgesehenen Beschränkungen und Bedingungen frei zu bewegen und aufzuhalten.
  • Art 165 AEUV: Die Union trägt zur Entwicklung einer qualitativ hoch stehenden Bildung dadurch bei, dass sie die Zusammenarbeit zwischen den Mitgliedstaaten fördert und die Tätigkeit der Mitgliedstaaten unter strikter Beachtung der Verantwortung der Mitgliedstaaten für die Lehrinhalte und die Gestaltung des Bildungssystems sowie der Vielfalt ihrer Kulturen und Sprachen erforderlichenfalls unterstützt und ergänzt. Die Union trägt zur Förderung der europäischen Dimension des Sports bei und berücksichtigt dabei dessen besondere Merkmale, dessen auf freiwilligem Engagement basierende Strukturen sowie dessen soziale und pädagogische Funktion.

Sport als gesellschaftlicher Faktor

Der EuGH hebt hervor, dass sich aus der Zusammenschau der Art 21 und 165 AEUV ergebe, dass die Ausübung eines Amateursports, insbesondere in einem Sportverein, dem Unionsbürger, der in einem anderen Mitgliedstaat ansässig ist als in dem, dessen Staatsangehörigkeit er besitzt, ermöglicht Verbindungen zur Gesellschaft des Mitgliedstaat aufzubauen oder diese zu festigen. Dies gilt grundsätzlich für die Beteiligung an Sportbewerben jeglichen Niveaus.

Unterliegen Regelungen nationaler Sportverbände dem AEUV?

Der Vertrag über die Arbeitsweise der Europäischen Union (kurz AEUV) ist zweifelsohne auf Regelungen staatlichen Ursprungs (zB Gesetze) anwendbar. Es stellte sich die Frage, ob auch Regelungen nationaler Sportverbände (hier: Leichtathletikordnung) den Vorschriften des AEUV unterliegen. Dabei verweist der Gerichtshof auf seine ständige Rechtsprechung, wonach die Achtung der Grundfreiheiten und das Verbot der Diskriminierung aus Gründen der Staatsangehörigkeit auch für Regelungen nicht öffentlich-rechtlicher Art gelten, die zur kollektiven Regelung unselbständiger Arbeit und der Erbringung von Dienstleistungen dienen (siehe zB die sportrechtlich relevanten Fälle Walrave und Koch, Bosman oder auch Olympique Lyonnais). Daraus folgt, dass auch die strittige Regelung der deutschen Leichtathletikordnung als privatrechtliche Vereinbarung am Maßstab des AEUV zu messen ist. Sohin hatte der EuGH deren Vereinbarkeit mit den europarechtlichen Vorschriften zu prüfen.

Keine Rechtfertigung ersichtlich

Derartige Regelungen – wie die im Ausgangsverfahren fragliche – können die Ausübung von Amateursport für Unionsbürger weniger attraktiv machen und stellen infolgedessen eine Beschränkung der Freizügigkeit im Sinne des Art 21 AEUV dar. Beschränkungen können gerechtfertigt sein, wenn sie auf objektiven Erwägungen beruhen und in einem angemessenen Verhältnis zu dem mit den betreffenden Regelungen legitimerweise verfolgten Zweck stehen.

Die Verleihung des nationalen Meistertitels in einer bestimmten sportlichen Disziplin (hier im Laufen) einem nationalen Staatsangehörigen vorzubehalten, scheint erstmals legitim. Das nationale Element kann nämlich als charakteristisches Merkmal einer nationalen Meisterschaft angesehen werden. Dennoch müssen die Beschränkungen dem Grundsatz der Verhältnismäßigkeit genügen. Der Deutsche Leichtathletikverband brachte vor, dass die Bestimmung des nationalen Meisters dazu diene, den Athleten auszuwählen, der das Land bei internationalen Meisterschaften wie Europameisterschaften vertreten soll. Zudem sei es nicht möglich, nach Altersklassen zu unterscheiden und Senioren von den Regelungen auszunehmen, welche für junge Menschen unter 20 Jahren und den Spitzensport gelten.

Dem EuGH zufolge beruht keiner der vorgebrachten Rechtfertigungsgründe auf objektiven Erwägungen. Denn Athleten der Kategorie „Senioren“ (anders als im Spitzensport) können unabhängig von ihrer Staatsangehörigkeit an internationalen Meisterschaften (zB Europameisterschaften) teilnehmen, wenn sie nur Mitglied eines zum DLV gehörenden Vereins sind und die Leistungskriterien erfüllen. Darüber hinaus gibt es auch keine Notwendigkeit einheitlicher Regelungen für alle Altersklassen.

Im Ergebnis stehen die Art 18, 21 und 165 AEUV einer Regelung eines nationalen Sportverbandes entgegen, wonach ein Unionsbürger, der Staatsangehöriger eines anderen Mitgliedstaat und seit vielen Jahren in dem Mitgliedstaat ansässig ist, nicht wie Staatsangehörige des Mitgliedstaats in dieser Disziplin an nationalen Meisterschaften oder nur „außer Wertung“ bzw „ohne Wertung“ teilnehmen kann, ohne Zugang zum Endlauf zu haben und ohne den nationalen Meisterschaftstitel erlangen zu können.

Fazit

Teilnahmebeschränkungen an Sportveranstaltungen – wie im hier vorliegenden Fall – widersprechen wohl in den meisten Fällen europarechtlichen Vorgaben. Es sei denn, die Teilnahmebeschränkung ist durch objektive Erwägungen gerechtfertigt, welche in einem angemessenen Verhältnis zu einem legitimerweise verfolgten Zweck stehen. Dies zu beurteilen ist grundsätzlich Sache des vorlegenden nationalen Gerichts. Es obliegt den Sportverbänden oder Veranstaltern von Meisterschaften angemessene Regelungen (insbesondere zur Sicherung eines geordneten Wettkampfs) zu treffen. Diese dürfen jedoch nicht über das zur Erreichung des verfolgten Zweckes Erforderliche hinausgehen (siehe die ebenfalls sportrechtlich bedeutenden Fälle Deliège und Lehtonen).

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